Preguntas frecuentes de los propietarios
Las siguientes preguntas frecuentes y sus respuestas, con respecto a las adquisiciones parciales de propiedad privada por Derecho de paso para el ICC son de naturaleza general. Existen muchas leyes y reglamentaciones dispuestas por leyes federales y estatales que son demasiado extensas y detalladas como para ser descriptas a continuación. Debe formular las preguntas específicas sobre Derecho de paso a su especialista en bienes raíces. Si tiene otras preguntas con respecto al ICC, por favor llame el equipo del proyecto ICC al 1-866-462-0020 (línea gratuita) o haga clic aquí para enviar un correo electrónico.
Recibí una carta por correo de la SHA que me informa que se necesita una parte de mi propiedad para el ICC. ¿Cómo puedo averiguar qué parte de mi propiedad se necesitará? ¿Pueden mostrarme los límites de este impacto en mi propiedad?
En su carta de la SHA verá los nombres de varias personas de contacto. Puede llamar o enviar un correo electrónico a cualquiera de esas personas o contactar a Paul Lednak en su oficina del Distrito 3 en el número 301-513-7466 para obtener el nombre de su especialista en bienes raíces.
El especialista en bienes raíces le explicará qué dimensión de su propiedad se necesita para el proyecto mostrándole los límites del área necesaria en el mapa de la SHA, un gráfico que muestra la ubicación de cualquier derecho de paso existente y la ubicación propuesta del nuevo derecho de paso. El especialista contestará todas las preguntas que tenga sobre la información que contiene el mapa de la SHA. Puede solicitar que el especialista se reúna con usted en su propiedad para mostrarle las partes de su propiedad que se necesitan para el proyecto. En esa oportunidad, puede pedir que la SHA marque con estacas el área de la propiedad que será adquirida en relación con la línea de su propiedad.
Tengo un garaje/ un cobertizo/ dependencias ubicadas en el área que será adquirida. ¿De qué manera se me compensará si debo quitarlo?
Si el edificio está en el área de adquisición y no se puede mover, la cotización incluirá el valor del garaje/ cobertizo/ dependencias y se le pagará la cantidad justa de compensación. Como parte del proyecto de construcción, la SHA luego quitará esta estructura. Usted será compensado con costos reales y razonables para trasladar sus pertenencias del edificio. Si la estructura en sí misma puede ser trasladada, la SHA pagará los costos para moverla o reemplazarla, cualquiera de las opciones que sea menos onerosa.
Tengo ornamentos paisajísticos y siembras en el área que se va a tomar. ¿Recibiré una compensación adicional para reubicarlos?
El paisaje contribuye a la calidad estética de una propiedad. Típicamente no se compensa pieza por pieza. El tasador que calcule el valor de su propiedad estimará cómo contribuye el paisaje al valor, dependiendo del uso de la propiedad.
¿Qué precauciones se tomarán para proteger mi pozo / pozo séptico / cimiento, y cómo se me compensará si se dañan?
Se han completado los estudios preliminares de ingeniería y la agencia ha realizado todos los intentos de identificar los sistemas de pozos y pozos sépticos. Cuando es posible, los evitamos. Si no logramos evitar los sistemas, trabajamos con los propietarios de la propiedad para remplazarlos o, cuando es factible, la SHA será responsable de conectar la propiedad a la infraestructura de servicios públicos. Existen situaciones en que el pozo o pozo séptico ha sido movido previamente y no está en la ubicación que consta en los registros públicos. Si sabe si su pozo o pozo séptico está en el área identificada como necesaria para el proyecto, debe discutir esta ubicación con su especialista en bienes raíces.
¿Cuánto tiempo tengo para aceptar la oferta de la SHA luego de haberla recibido?
La oferta es el primer paso en las negociaciones de buena fe de la SHA para alcanzar un acuerdo equitativo. La oferta inicial de la SHA, basada en una tasación aprobada no expira y en cualquier momento del proceso, usted puede contactar al especialista en bienes raíces y aceptar esta oferta o discutir una contraoferta. Antes de que la SHA puede dar el próximo pasa en el proceso de adquisición de una propiedad con mejoras, la SHA debe permitir por lo menos 90 días para negociaciones de buena fe luego haber realizado la oferta inicial al dueño de la propiedad. Si la porción de la propiedad que se va a adquirir no tiene mejoras, la SHA debe permitir un mínimo de 30 días para negociaciones de buena fe luego de su oferta inicial. Estos son márgenes de tiempo mínimos y el especialista en bienes raíces podrá discutir sobre cualquier circunstancia especial que requiera su extensión.
Si no estoy de acuerdo con la tasación de la SHA, ¿con qué recurso cuento?
Si usted no está de acuerdo con la tasación, debe realizar una contraoferta que brinde una justificación para el valor alternativo. Si esta justificación incluye la venta de propiedades que considera comparables y que no fueron incluidas en la tasación del Estado, usted puede brindar información sobre dichas ventas al especialista en bienes raíces. También puede presentar su propia tasación para que la SHA la considere. El especialista en bienes raíces revisará la información y la contraoferta que usted realice como parte de las negociaciones de buena fe para alcanzar un acuerdo equitativo.
Si la SHA y yo no podemos alcanzar un acuerdo luego de las negociaciones iniciales de buena fe ¿qué ocurrirá?
Cuando la SHA y el dueño de la propiedad no logran alcanzar un acuerdo luego del período inicial de negociaciones, la SHA comenzará el proceso para adquirir la propiedad que necesita a través del uso del poder de expropiación. La SHA presentará información sobre el caso a la Comisión de Caminos del Estado, que tiene la autoridad para aprobar la interposición de una demanda de expropiación rápida en el tribunal del circuito. Luego de la aprobación, la SHA seguirá los procedimientos en el Artículo de Transporte del Código de Maryland. Para las propiedades sin mejoras, el proceso se establece por Expropiación Rápida [Quick Take Condemnation] por parte de la Junta de Revisión de la Propiedad del Código (Transporte 8-318 et. seq.). Para las propiedades con mejoras, el proceso se establece por Expropiación Rápida por la parte del Código de Procedimiento Acelerado de la Comisión (Transporte 8-334, et. seq.).
¿Qué debo hacer si el contratista impacta mi propiedad más allá de los límites que se me habían mostrado?
Nuestros contratistas y empleados notifican a los propietarios cuándo está programada la construcción en las áreas que lindan con su propiedad. Como parte de esta notificación, se le dará el nombre y la información de contacto del director del proyecto o persona designada para contestar preguntas relacionadas con la construcción. El primer paso es contactar al director del proyecto o al especialista en bienes raíces para informarle sobre este problema. Usted puede solicitarle a la SHA que marque con estacas con banderas para mostrar la ubicación del área que será adquirida en relación con la línea de su propiedad. Muchas veces las banderas mostrarán que el contratista está dentro del área adecuada. Si el área impactada está más allá del área designada, cualquier actividad que continúe será inmediatamente restringida al área adecuada y los impactos que hayan sido causados en su propiedad serán restablecidos de inmediato.
¿Me notificarán cuando el derecho temporario / reversible de servidumbre sobre mi propiedad haya finalizado?
El derecho de servidumbre temporario caduca cuando se termina la construcción de la sección del proyecto en su área. El derecho de servidumbre temporario expira automáticamente y ni la SHA ni el propietario necesitan llevar a cabo ninguna acción posterior.
El mapa de la SHA identificará el propósito de cualquier derecho se servidumbre reversible; el tipo más frecuente es para apoyar las pendientes necesarias para el camino. El derecho de servidumbre reversible desaparece cuando deja de tener un propósito debido a cambios en las condiciones. Si la construcción finalizó y usted cree que la servidumbre descripta en el mapa de la SHA ya no es necesaria, puede ponerse en contacto con el director del proyecto o con el especialista en bienes raíces y pedirle que se revise la necesidad de revertir la servidumbre. Si tal revisión concluye que la servidumbre ya no es necesaria para el camino que se ha construido, la SHA revisará con usted el proceso para finalizar la servidumbre reversible.
Conexión con Propietarios y asistencia para la reubicación (PORA, por su sigla en inglés)
